Blog d'actualités juridiques par Maître Sandra BURY, Avocat au Barreau de Paris. Centre d'intérêt : droit commercial, droit bancaire, droit des assurances, droit du travail, copropriété.
2 Avril 2013
Le droit au renouvellement du bail dont dispose le locataire commercial n'est qu'un artifice légal, puisque le bailleur peut toujours refuser un tel renouvellement. Mais le locataire évincé, qui peut prétendre à une indemnité d'éviction, a droit au maintien dans les lieux jusqu'au paiement de cette indemnité… à condition de la réclamer dans les délais. Jusqu'à son départ, il est redevable, au profit du bailleur, d'une indemnité d'occupation qui peut être de deux natures différentes.
1) Droit du preneur au renouvellement du bail et liberté du bailleur de le refuser
Lorsqu’il est parvenu à son terme (le plus souvent au bout de neuf ans), le bail commercial ne se renouvelle pas automatiquement. Pour être renouvelé, il doit faire l’objet, par acte d’huissier, d’un congé avec offre de renouvellement (s’agissant du bailleur) ou d’une demande de renouvellement (s’agissant du locataire). Si aucune des parties ne délivre un tel acte, il n’y a pas alors de renouvellement mais simplement tacite prolongation du bail, qui peut être dénoncé à tout moment.
Selon l'article L.145-8 du Code de Commerce, le locataire commercial a "droit au renouvellement" de son bail. Ce droit est d’ordre public et toute clause contraire serait totalement nulle. On parle même à ce propos de "propriété commerciale". Le statut des baux commerciaux offre ainsi une garantie de pérennité à ce qui est un élément essentiel du fonds de commerce de l’entreprise.
En réalité, ce droit au renouvellement du bail commercial n'est que virtuel puisque, dans le même temps, le législateur rappelle que "le bailleur peut refuser le renouvellement du bail" (article L.145-14 du Code de Commerce). Le bailleur ne peut à aucun moment se voir imposer le renouvellement, même par le juge.
Contrairement à ce que croient légitimement nombre de preneurs commerciaux, le statut des baux ne leur offre en fait qu'un droit « de principe » au renouvellement du bail qui est, en réalité, celui de percevoir une indemnité d'éviction si le propriétaire décide de donner congé ou de répondre par la négative à la demande de renouvellement émanant du locataire.
Toutefois, le droit à indemnité d'éviction offert au locataire par le législateur est conditionné au fait que le preneur puisse y prétendre, ce qui suppose qu'il n'ait commis aucune faute privative de cette indemnité.
Le droit du bailleur de refuser le renouvellement persiste même si l’acte de refus s’avère irrégulier. Une jurisprudence récente a ainsi rappelé qu'un refus de renouvellement délivré de façon non conforme ne rend pas nul pour autant ledit refus mais ouvre simplement droit, au profit du locataire évincé, au paiement d'une indemnité d'éviction (Cass. Civile 3e, 19 déc. 2012). Dans le cas qui était soumis à la Cour de cassation, la solution n'était pas évidente puisque le refus du bailleur était consécutif à une demande de renouvellement du preneur. Or, selon la loi (L 145-10 du Code de Commerce), faute de réponse valablement apportée par le bailleur à la demande du locataire dans un délai de 3 mois, le bailleur est de droit réputé avoir accepté le renouvellement du bail.
C'est oublier que la délivrance d'un congé, comme la demande de renouvellement, entraîne irrévocablement la fin du bail expiré… En l’espèce, le locataire ayant demandé le renouvellement, le bail antérieur était ainsi terminé et le refus consécutif du bailleur, même irrégulier, ne pouvait faire revivre le bail définitivement achevé.
2) Indemnité d'éviction : prescription
Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail, mais il doit, en principe, payer au locataire évincé une indemnité d'éviction destinée à compenser la perte du droit au bail.
Cette indemnité devra être égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement et ce, à la condition que le preneur remplisse les conditions légales pour bénéficier du droit au renouvellement.
Il doit ainsi tout d’abord satisfaire aux conditions générales d’application du statut, savoir :
Le locataire doit également remplir des conditions spécifiques au droit au renouvellement :
Ces conditions, cumulatives, s'apprécient à la date de refus de renouvellement.
Le bailleur peut également refuser le renouvellement du bail sans offrir d’indemnité d’éviction (i) s’il justifie d’un « motif grave et légitime » à l’encontre de son locataire (c’est-à-dire une faute imputable au locataire sortant, le plus souvent constitutive d’une infraction aux clauses du bail ou au statut des baux commerciaux, tels par ex. sous-location illicite, réalisation de travaux non autorisés, retard de paiement systématique des loyers etc…) ou (ii) s’il s’avère que l’immeuble loué est insalubre ou dangereux (L.145-17 du Code de commerce)..
Encore faut-il que le locataire la réclame dans un délai strict de deux ans. En effet, toutes les actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux se prescrivent dans un délai biennal.
Le locataire qui aura reçu un congé avec refus de renouvellement devra donc assigner son bailleur en paiement d'une indemnité d'éviction dans les deux ans de cet acte. Passé ce délai, l'action en paiement de l'indemnité d'éviction est prescrite, ce qui signifie l'extinction du droit du locataire à réclamer cette indemnité. La perte du droit à indemnité n’est évidemment pas sans conséquence sur le plan économique…
Mais la sanction est autrement plus redoutable pour le locataire étourdi : ayant perdu le droit à la propriété commerciale, il devient alors un occupant sans droit ni titre que le propriétaire peut expulser à tout moment. En outre, il devient également redevable d'une indemnité d'occupation dont le montant peut sensiblement dépasser le loyer réglé jusqu'alors.
3) Droit au maintien dans les lieux et indemnité d'occupation
Le droit à l'indemnité d'éviction implique le droit au maintien dans les lieux loués jusqu'à son paiement, ce maintien se faisant aux conditions et clauses du bail expiré.
Parallèlement, le bail étant expiré, le locataire est redevable, à compter de la date d'effet du congé, non plus d'un loyer mais d'une indemnité d'occupation, dont le montant correspondra, sauf convention contraire, à la valeur locative affectée d'un abattement de précarité.
Le locataire évincé dont le loyer serait modeste, et bien inférieur à cette valeur locative, aura donc intérêt à ne pas se maintenir trop longtemps en place … ou bien le bénéfice de l'indemnité d'éviction sera absorbé par l'indemnité d'occupation due corrélativement au bailleur. A condition toutefois que ledit bailleur réclame lui-même paiement de cette indemnité d'occupation dans les deux ans.
Cette indemnité d'occupation "statutaire" (celle due pendant le maintien dans les lieux) ne doit surtout pas être confondue avec l'indemnité d'occupation de "droit commun", qui est due lorsque la présence du preneur dans les lieux est illégitime.
En effet, si le bail en cours est résilié pour faute du preneur (tel le défaut de paiement des loyers) ou si le preneur n’agit pas dans le délai de deux ans pour réclamer son indemnité d'éviction, le locataire devient alors occupant sans droit ni titre. Non seulement cet occupant peut être expulsé à tout moment mais il devra, en outre, réparer le préjudice subi par le bailleur du fait de l'occupation illégitime des locaux. Cette indemnité pourra, bien entendu, excéder tant le loyer contractuel que la valeur locative et elle ne bénéficiera d'aucun abattement de précarité, puisqu'elle aura pour cause la faute du locataire.
Par ailleurs, l'action en paiement de cette indemnité n'est pas soumise à la prescription de deux ans et le bailleur pourra en réclamer le paiement durant 5 ans…
L’arrivée à son terme du bail commercial pose de nombreuses questions et nécessite souvent une véritable réflexion stratégique. Le locataire et le propriétaire ont l’un comme l’autre intérêt à anticiper cette échéance pour prévenir les difficultés ultérieures et envisager, en toute sérénité, les modalités d’un éventuel renouvellement dont les conditions devront être redéfinies juridiquement.
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